Рабочие инструменты в условиях коронавируса: отсрочка, изменение, расторжение или отказ от договора аренды.

06.04.2020

Ситуация с коронавирусом накладывает на добросовестных арендаторов необходимость поиска путей снижения аренды в целях выживания и продолжения функционирования бизнеса, для других – недобросовестных – это способ воспользоваться ситуацией.

Не все инструментарии налагают обязательства но стороны, но регламентируют как минимум права сторон, которые в настоящих условиях могут явиться гибким и эффективным механизмом взаимодействия арендатора и арендодателя.

Рассмотрим возможные инструменты использования в данной ситуации:

1. Федеральный закон от 01.04.2020 г. №98-ФЗ (п. 1 ст. 19) предусмотрел обязанность арендодателя в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 ФЗ от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Федеральным законом от 01.04.2020 г. №98-ФЗ (п. 2 ст. 19) регламентируется возможность изменять по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ в соответствии со статьей 11 ФЗ от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. При этом формулировка «по соглашению сторон» предоставляет сторонам права, но не налагает обязанности.
3. Федеральным законом от 01.04.2020 г. №98-ФЗ (п. 3 ст. 19) установлено право арендатора требовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ. Следует обратить внимание, что право требовать не предполагает обязательного согласия на такое требование.
4. Статья 401 ГК регулирует при условии наступления ситуации форс-мажора право Арендатора попросить арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса как на наступления форс-мажора (то есть наступления обстоятельства непреодолимой силы). Случаи форс-мажора регулируются п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому «если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
   И здесь самое главное понять, является ли сложившаяся ситуация в стране «чрезвычайными и непредотвратимыми» при данных условиях обстоятельствами и как будет складываться судебная практика по этому вопросу.
5. Статья 451 ГК РФ дает возможность внести изменения в договор или расторгнуть его на основании существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если стороны не смогли договориться, то можно обратиться в суд.
6. Ст. 417 ГК РФ регулирует юридическую невозможность исполнить обязательство, так как его исполнение будет противоречить закону. Она может быть применима в отдельных случаях: «Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части».

Ситуация каждого Арендатора, и каждого Арендодателя имеет свои нюансы, единого рецепта нет, зависит от вида осуществляемой деятельности, от предмета договора аренды (целевое/нецелевое использование), от своевременности и правильности уведомления другой стороны о наступлении каких-либо событий и тд и тп.

Всегда рады помочь и проконсультировать, звоните, обращайтесь, разберемся в конкретно Вашей ситуации.